房貸試算器

使用這款免費的房貸試算器，估算每月月付金、查看完整攤還表、納入持有房屋的相關成本，並了解提前還款如何幫您省下利息。

什麼是房貸試算器？

房貸試算器 是一種工具，可根據房屋總價、頭期款、利率與貸款期限，幫助您估算房貸的每月還款金額。除了最基本的本金與利息外，它也能把其他持有房屋時常見的支出算進去，例如房產稅、房屋保險、HOA 費用以及私人房貸保險（PMI），讓您更完整掌握每月居住成本。

房貸試算器和攤還計算器有什麼不同？

這個房貸試算器與我們的 攤還計算器 使用相同的核心攤還邏輯。兩者都採用同一套 PMT 公式，並建立相同的逐月利息、本金與剩餘本金明細。差別在於使用情境：

• 攤還計算器 專注在貸款本身。您輸入貸款金額、利率與期限後，它會算出每月還款額，並產生詳細的攤還表。同時也會完整解釋 PMT 公式的數學原理，以及每期付款為什麼會拆成那樣。如果您想先理解計算背後的數學，建議先從那裡開始。
• 房貸試算器 則把同一套攤還引擎放進購屋情境中。它從房屋總價與頭期款出發，而不是直接輸入貸款金額；同時加入住房相關費用、支援提前還款，並顯示這些還款如何縮短貸款期限、減少利息。

由於底層公式完全相同，這裡就不重複完整推導。如果您想一步一步了解 PMT 公式、每期利息與本金的分配方式，以及攤還表如何建立，請前往 攤還計算器。

如何使用這個計算器

這個計算器主要分成三個部分。以下是快速上手說明。

1. 基本貸款資訊（必填）

若要得到試算結果，您只需要填寫以下欄位：

• 房屋總價：房產的總購買價格。
• 頭期款：您一開始支付的金額，可用固定金額或房價百分比輸入。可使用欄位旁的按鈕切換模式。
• 利率：房貸的年利率。
• 貸款期限：貸款的年數和／或月數。
• 開始日期：第一期付款對應的月份與年份，這會決定攤還表顯示的日期。

填完這些欄位後，計算器會立即顯示每月本金與利息、總付款金額，以及總利息。

2. 可選費用：持有房屋的額外支出

展開 可選費用 區塊後，您可以模擬持有房屋時常見的其他每月支出。系統預先提供四項在美國很常見的費用：

每項費用都支援 兩種輸入模式，可自由切換：

• 年百分比 (%)：輸入占房價的百分比。計算器會先換算成年度金額，再除以 12 得到每月費用。
• 年度固定金額 ($)：直接輸入每年的固定金額。計算器會自動除以 12，得到每月費用。

給美國以外地區使用者的重要說明： 這四項預設費用（房產稅、房屋保險、HOA 與 PMI）主要反映美國常見的持有房屋成本。如果您所在的國家或地區有不同的費用結構，例如印花稅、土地稅、管理費，或其他當地常見項目，您可以直接忽略這些預設項目，或把它們設為 0，再使用 「新增自訂費用」 依自己的情況建立新的費用項目。無論費用名稱是什麼，計算邏輯都相同，它只是附在百分比或固定年度金額上的標籤。

您可以依需要新增任意數量的自訂費用。所有可選費用（無論是預設或自訂）都會合併成一個「每月附加費用」，再與本金及利息相加，形成 每月總付款。

3. 提前還款：提早清償貸款

提前還款是指在原本每月應付的金額之外，再額外多付一筆。這些額外金額會直接拿去降低剩餘本金。由於每個月的利息都是按照剩餘本金計算，因此本金越低，後續產生的利息也會越少。

本計算器支援三種類型：

1. 每月額外還款：每個月在原本月付之外固定多還一筆。即使只是每月多還一點，對 30 年期房貸也可能帶來明顯差異。
2. 每年額外還款：每年在您指定的月份一次多還一筆，例如使用退稅或年終獎金。這會在每年某個時間點較大幅度地降低本金。
3. 一次性還款：在指定年月一次多還一筆，例如遺產、獎金或存款結餘。您可以依需要新增多筆一次性還款。

這三種方式可以同時使用。計算器會在攤還表中追蹤每一筆提前還款，並把含有額外還款的月份標示為綠色的 「額外」 標籤，滑過去也能看到明細。

提前還款如何降低總利息

提前還款與節省利息之間的關係其實很直接，而且效果很大。以一筆 30 年期、利率 6%、貸款金額 320,000 美元的房貸為例：

• 沒有提前還款：整個貸款期間支付的總利息約為 370,000 美元。
• 每月多還 200 美元：貸款大約可提早 6 年清償，並省下超過 80,000 美元的利息。

這些節省主要來自兩個疊加效果：

1. 本金餘額更低，之後每月利息也更少。 利息是按剩餘本金計算，所以每多還 1 美元本金，下一期利息就會立刻降低。
2. 貸款期限縮短。 由於本金下降得更快，您會更早把餘額還到 0，因此可以少付幾個月，甚至少付幾年。

本計算器中的 「提前還款影響」 區塊，會把這兩個效果具體量化，讓您直接看到自己能省下多少利息、縮短多少還款時間。