Calculadora de hipoteca

Use esta calculadora de hipoteca gratuita para estimar a sua prestação mensal, ver uma tabela de amortização completa, incluir os custos associados à habitação e perceber como os pagamentos extra podem ajudá-lo a poupar dinheiro.

O que é uma calculadora de hipoteca?

Uma calculadora de hipoteca é uma ferramenta que o ajuda a estimar a prestação mensal de um empréstimo habitação com base no preço do imóvel, na entrada, na taxa de juro e no prazo do empréstimo. Para além do pagamento base de capital e juros, também pode considerar outros custos associados à habitação, como o imposto sobre o imóvel, o seguro da habitação, as taxas HOA e o seguro hipotecário privado (PMI), para lhe dar uma visão mais completa da sua despesa mensal com a casa.

Calculadora de hipoteca vs. calculadora de amortização

Esta calculadora de hipoteca e a nossa Calculadora de amortização partilham a mesma lógica de amortização. Utilizam exatamente a mesma fórmula PMT e constroem o mesmo calendário mensal de juros, capital e saldo em dívida. A diferença está no âmbito:

• A calculadora de amortização foca-se apenas no empréstimo. Introduz o montante do empréstimo, a taxa de juro e o prazo, e a ferramenta calcula a prestação mensal com uma tabela de amortização detalhada. Também inclui uma explicação matemática completa da fórmula PMT e da razão pela qual cada pagamento se divide entre capital e juros dessa forma. Se quiser compreender a matemática por trás do cálculo, esse é o melhor ponto de partida.
• A calculadora de hipoteca pega no mesmo motor de amortização e aplica-o ao contexto da compra de casa. Começa pelo preço do imóvel e pela entrada, em vez de partir apenas de um montante de empréstimo, adiciona custos relacionados com a habitação, suporta pagamentos extra e mostra como esses pagamentos encurtam o prazo e reduzem os juros.

Como as fórmulas subjacentes são idênticas, não vamos repetir aqui toda a derivação matemática. Para uma explicação passo a passo da fórmula PMT, da distribuição entre juros e capital em cada período e da construção da tabela de amortização, visite a calculadora de amortização.

Como usar esta calculadora

Esta calculadora tem três secções principais. Segue-se uma explicação rápida para começar.

1. Dados básicos do empréstimo (obrigatórios)

Estes são os únicos campos que precisa de preencher para obter um resultado:

• Preço do imóvel: o preço total de compra da propriedade.
• Entrada: o valor pago de início. Pode introduzi-lo como montante fixo ou como percentagem do preço do imóvel. Use o botão ao lado do campo para alternar entre os dois modos.
• Taxa de juro: a taxa de juro anual da sua hipoteca.
• Prazo do empréstimo: a duração do empréstimo em anos e/ou meses.
• Data de início: o mês e o ano da primeira prestação. Isto determina as datas apresentadas na tabela de amortização.

Assim que preencher estes campos, a calculadora mostra de imediato a prestação mensal de capital e juros, o pagamento total e os juros totais.

2. Custos opcionais: despesas associadas à habitação

Abra a secção Custos opcionais para simular outras despesas mensais ligadas à casa. Estão pré-instalados quatro custos comuns nos Estados Unidos:

Cada custo suporta dois modos de introdução:

• Percentagem anual (%): introduza uma percentagem do preço do imóvel. A calculadora calcula o valor anual e divide-o por 12 para obter o custo mensal.
• Montante anual fixo ($): introduza um valor anual fixo. A calculadora divide-o por 12 para obter o custo mensal.

Nota importante para utilizadores fora dos Estados Unidos: os quatro itens pré-instalados (imposto sobre o imóvel, seguro da habitação, HOA e PMI) refletem custos comuns no mercado norte-americano. Se estiver noutro país, os seus encargos podem ser diferentes, como imposto do selo, taxas locais, despesas de condomínio ou outros custos específicos da sua região. Nesse caso, pode simplesmente ignorar esses itens, ou defini-los como zero, e usar o botão "Adicionar custo personalizado" para criar as suas próprias linhas com nomes e valores adequados à sua realidade. A lógica do cálculo é a mesma independentemente do nome do custo; trata-se apenas de uma etiqueta aplicada a uma percentagem ou a um montante anual fixo.

Pode adicionar quantos custos personalizados precisar. Todos os custos opcionais, sejam eles pré-instalados ou personalizados, são somados numa única rubrica de "custos mensais adicionais", que é acrescentada ao pagamento de capital e juros para formar o pagamento mensal total.

3. Pagamentos extra: liquidar o empréstimo mais cedo

Os pagamentos extra são valores adicionais pagos acima da prestação mensal programada. Qualquer pagamento extra vai diretamente para reduzir o capital em dívida. Como os juros de cada mês são calculados sobre o saldo remanescente, um saldo mais baixo significa menos juros acumulados nos meses seguintes.

Esta calculadora suporta três tipos:

1. Pagamento extra mensal: um valor fixo adicional adicionado a cada prestação mensal. Mesmo um pequeno extra mensal pode fazer diferença num empréstimo de 30 anos.
2. Pagamento extra anual: uma quantia paga uma vez por ano no mês que escolher, por exemplo com um reembolso de impostos ou um prémio anual.
3. Pagamento único: um pagamento adicional feito num mês e ano específicos, por exemplo a partir de uma herança ou de poupanças acumuladas. Pode adicionar quantos pagamentos únicos quiser.

Os três tipos podem ser combinados. A calculadora acompanha cada pagamento extra na tabela de amortização e assinala qualquer mês que inclua um pagamento adicional com uma etiqueta verde "Extra", acompanhada de uma explicação do detalhe.

Como os pagamentos extra reduzem os juros totais

A relação entre pagamentos extra e poupança de juros é simples, mas muito poderosa. Considere um empréstimo de 320.000 $ a 6% durante 30 anos:

• Sem pagamentos extra: pagaria aproximadamente 370.000 $ em juros ao longo de todo o empréstimo.
• Com 200 $ extra por mês: o empréstimo seria liquidado cerca de 6 anos mais cedo e pouparia mais de 80.000 $ em juros.

A poupança vem de dois efeitos que se acumulam:

1. Saldo mais baixo significa menos juros em cada mês seguinte. Como os juros são calculados sobre o saldo remanescente, cada unidade adicional paga em capital reduz imediatamente os juros do período seguinte.
2. Prazo mais curto. Como amortiza o capital mais depressa, atinge o saldo zero mais cedo, eliminando meses ou até anos completos de prestações.

A secção "Impacto dos pagamentos extra" desta calculadora quantifica estes dois efeitos e mostra exatamente quanto pode poupar em juros e quantos meses pode retirar ao prazo do empréstimo.