Hypothekenrechner

Mit diesem kostenlosen Hypothekenrechner können Sie Ihre monatliche Rate schätzen, einen vollständigen Tilgungsplan ansehen, laufende Immobilienkosten berücksichtigen und nachvollziehen, wie Sondertilgungen Zinsen sparen.

Was ist ein Hypothekenrechner?

Ein Hypothekenrechner ist ein Tool, mit dem Sie Ihre monatliche Zahlung für eine Immobilienfinanzierung anhand von Kaufpreis, Eigenkapital, Zinssatz und Laufzeit abschätzen können. Neben der reinen Annuität aus Zins und Tilgung kann er auch weitere Wohnkosten berücksichtigen, zum Beispiel Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, HOA-Gebühren und die Private Mortgage Insurance (PMI). So erhalten Sie ein vollständigeres Bild Ihrer monatlichen Wohnkosten.

Hypothekenrechner vs. Tilgungsrechner

Dieser Hypothekenrechner und unser Tilgungsrechner basieren auf derselben Tilgungslogik. Beide verwenden dieselbe PMT-Formel und erzeugen denselben monatlichen Verlauf von Zinsen, Tilgung und Restschuld. Der Unterschied liegt im Fokus:

• Der Tilgungsrechner konzentriert sich ausschließlich auf das Darlehen. Sie geben Darlehensbetrag, Zinssatz und Laufzeit ein und erhalten daraus die Monatsrate und einen detaillierten Tilgungsplan. Zusätzlich erklärt er die Mathematik hinter der PMT-Formel und warum sich jede Rate genau so in Zins- und Tilgungsanteil aufteilt. Wenn Sie die Berechnungslogik im Detail verstehen möchten, ist das der beste Einstieg.
• Der Hypothekenrechner setzt dieselbe Tilgungslogik in einen Immobilienkauf-Kontext. Er startet mit Kaufpreis und Eigenkapital statt mit einem reinen Darlehensbetrag, ergänzt wohnbezogene Nebenkosten, unterstützt Sondertilgungen und zeigt, wie diese Zahlungen Ihre Laufzeit verkürzen und Zinsen reduzieren.

Da die zugrunde liegenden Formeln identisch sind, wiederholen wir die vollständige mathematische Herleitung hier nicht. Eine Schritt-für-Schritt-Erklärung der PMT-Formel, der periodischen Aufteilung in Zins und Tilgung sowie der Erstellung des Tilgungsplans finden Sie im Tilgungsrechner.

So verwenden Sie diesen Rechner

Der Rechner besteht aus drei Hauptbereichen. Mit dieser kurzen Anleitung können Sie sofort loslegen.

1. Grunddaten zum Darlehen (erforderlich)

Für ein Ergebnis müssen Sie nur diese Felder ausfüllen:

• Kaufpreis: Der gesamte Kaufpreis der Immobilie.
• Eigenkapital: Der Betrag, den Sie zu Beginn selbst einbringen. Sie können ihn als festen Geldbetrag oder als Prozentsatz des Kaufpreises eingeben. Mit dem Schalter neben dem Feld wechseln Sie zwischen beiden Modi.
• Zinssatz: Der jährliche Zinssatz Ihres Hypothekendarlehens.
• Laufzeit: Die Dauer des Darlehens in Jahren und/oder Monaten.
• Startdatum: Monat und Jahr der ersten fälligen Zahlung. Dadurch werden die Daten im Tilgungsplan bestimmt.

Sobald diese Felder ausgefüllt sind, zeigt der Rechner sofort Ihre monatliche Rate aus Zins und Tilgung, die Gesamtzahlung und die Gesamtzinsen an.

2. Optionale Kosten: laufende Immobilienkosten

Im Abschnitt Optionale Kosten können Sie zusätzliche monatliche Ausgaben modellieren, die beim Immobilienbesitz anfallen. Vier in den USA verbreitete Kostenarten sind bereits angelegt:

Jede Kostenart unterstützt zwei Eingabemodi:

• Jährlicher Prozentsatz (%): Sie geben einen Prozentsatz des Kaufpreises ein. Der Rechner berechnet daraus den Jahresbetrag und teilt ihn durch 12, um die monatlichen Kosten zu erhalten.
• Fester Jahresbetrag ($): Sie geben einen festen Jahresbetrag ein. Der Rechner teilt diesen durch 12 und erhält so die monatlichen Kosten.

Wichtiger Hinweis für Nutzer außerhalb der USA: Die vier vorinstallierten Kostenarten (Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, HOA und PMI) orientieren sich an typischen US-Kosten rund um Wohneigentum. In anderen Ländern können andere Kosten relevant sein, etwa Grunderwerbsteuer, Bodenabgaben, Hausgeld, Wohngeld oder regionale Sonderabgaben. In diesem Fall können Sie die vorinstallierten Positionen ignorieren oder auf 0 setzen und mit „Benutzerdefinierte Kosten hinzufügen“ eigene Kostenarten mit passendem Namen und Wert anlegen. Die Berechnungslogik bleibt dieselbe; der Name dient nur als Bezeichnung für einen Prozentsatz oder einen festen Jahresbetrag.

Sie können beliebig viele benutzerdefinierte Kosten hinzufügen. Alle optionalen Kosten werden zu einer gemeinsamen "monatlichen Zusatzkosten"-Position zusammengefasst und anschließend zur Rate aus Zins und Tilgung addiert. Daraus ergibt sich die gesamte monatliche Zahlung.

3. Sondertilgungen: das Darlehen früher zurückzahlen

Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen oberhalb Ihrer regulären Monatsrate. Jede Sondertilgung reduziert direkt Ihre ausstehende Restschuld. Da die Zinsen in jedem Monat auf Basis der verbleibenden Restschuld berechnet werden, führt eine niedrigere Restschuld automatisch zu weniger Zinsen in den Folgemonaten.

Dieser Rechner unterstützt drei Arten:

1. Monatliche Sondertilgung: Ein fester Zusatzbetrag wird jeden Monat zur regulären Rate addiert. Selbst ein kleiner Zusatzbetrag kann bei einer 30-jährigen Finanzierung einen spürbaren Unterschied machen.
2. Jährliche Sondertilgung: Ein größerer Betrag wird einmal pro Jahr in einem von Ihnen gewählten Monat gezahlt, zum Beispiel aus einer Steuererstattung oder einem Bonus.
3. Einmalige Sondertilgung: Eine einzelne Zusatzzahlung in einem bestimmten Monat und Jahr, etwa aus einer Erbschaft oder angesparten Reserven. Sie können beliebig viele einmalige Zahlungen anlegen.

Alle drei Arten lassen sich kombinieren. Der Rechner verfolgt jede Sondertilgung im Tilgungsplan und markiert Monate mit einer zusätzlichen Zahlung mit einem grünen „Extra“-Hinweis inklusive Tooltip zur Aufschlüsselung.

Wie Sondertilgungen die Gesamtzinsen senken

Der Zusammenhang zwischen Sondertilgungen und Zinsersparnis ist einfach, aber wirkungsvoll. Betrachten wir ein Darlehen über 320.000 $ bei 6 % Zins und 30 Jahren Laufzeit:

• Ohne Sondertilgungen: Über die gesamte Laufzeit würden ungefähr 370.000 $ an Zinsen anfallen.
• Mit 200 $ zusätzlicher Zahlung pro Monat: Das Darlehen wäre ungefähr 6 Jahre früher zurückgezahlt, und Sie würden mehr als 80.000 $ an Zinsen sparen.

Die Ersparnis entsteht aus zwei Effekten, die zusammenwirken:

1. Niedrigere Restschuld bedeutet weniger Zinsen in jedem Folgemonat. Da die Zinsen auf der verbleibenden Restschuld basieren, reduziert jeder zusätzlich gezahlte Dollar Tilgung sofort die Zinsbelastung der nächsten Periode.
2. Die Laufzeit verkürzt sich. Weil Sie die Restschuld schneller abbauen, erreichen Sie früher eine Restschuld von null. Dadurch entfallen ganze Monate oder sogar Jahre an Zahlungen.

Der Abschnitt „Auswirkung der Sondertilgungen“ in diesem Rechner zeigt beide Effekte konkret: wie viel Zinsen Sie sparen und um wie viele Monate sich Ihre Finanzierung verkürzt.